ＭＲＥコンサルティング｜佐賀｜任意売却｜督促｜競売｜差し押さえ｜競売代行

１）金融機関からの返済督促……各金融機関よりお客様に支払い督促通知が来ます。

２）私共へのご相談……弊社かお客様のご自宅でご相談させて頂きます。

任意売却の流れと売却後についてご説明いたします。

返済状況・延滞期間・債務者の確認をいたします。

３）売却のご依頼……売却のご依頼（専任媒介）を頂きます。

※必要書類作成のため、ご自宅も訪問させて頂きます。

※なお債権者との事前折衝を併行して行います。

４）債権者との事前折衝……債権者想定の抵当権抹消価格をヒアリングします。

その結果を元に売出価格などを算出いたします。

※交渉には媒介契約書が必要のため事前取得させて頂きます。

５）債権者への書類送付……金融機関に必要書類を作成し送付いたします。

今後、金融機関に対しての販売窓口となります。

６）販売活動を開始……自社HP、チラシや他の不動産業者への案内など販売を積極的に行います。

７）購入申込の受付……買主様の案内を行い、購入申込を頂きます。

※お客様には住み替え先をお探し頂きます。

８）債権者との協議……債権者に購入申込が入った旨を連絡します。

抵当権の全額抹消に向けた協議を行い合意を得ます。

９）売買契約の締結…… 売買契約を締結いたします。

10）抵当権の抹消・差押えの解除…… 抵当権の抹消を行います。

差押えは解除が必要であり１ヶ月程時間を頂く場合があります。

11）物件の引き渡し・引越し……残代金の決済および所有権の移転を行います。

お客様にはその後、お引越しをしていただきます。

12）無担保債権の交渉……月々の支払い額を債権者と約束します。

必要な場合は弁護士、司法書士の各先生にて債権者と交渉していきます。

13）新しい生活の開始……住宅ローンから解放され新しい生活を開始します。

数年後には住宅ローンを組み新たな住宅を持つことができます。

任意売却の場合
任意売却は、一般的に競売よりも高く、市場相場に近い価格で売れるので、不動産の処分後に残る債務がより少なくなります。
債権者（金融機関・住宅金融支援機構など）に対して、競売よりもはやく、より多くの返済が可能となるので、残った債務の返済についても、柔軟な対応をしてもらうことができます。
販売方法は一般の中古住宅や中古マンションと同じですから、住宅ローン破綻したことや、債務に苦しんでいることを周囲に知られる心配がありません。
売るときに必要な諸費用（抵当権抹消費用、司法書士報酬など）仲介手数料、マンション管理費・修繕積立金の滞納分も、不動産の売買代金のなかから支払われるため、原則としてあなたの持ち出し負担はありません。
（管理費や修繕積立金の滞納分についてはその金額によって取扱いが変わる場合があるほか、住民税や固定資産税など税金の滞納分についてはお住まいの役所によって対応が違う場合もあります。）
また、債権者によっては引越し費用や当面の生活資金などで便宜を図ってくれる場合もあります。
その他、購入者との交渉によっては、住宅の明け渡し時期などについて柔軟な対応をしてもらえる場合もあります。
 
競売の場合
一方、競売は、市場の相場より大幅に安く（２割～４割ダウン）落札されることが多いため、処分された後の残債務は任意売却のときよりもだいぶ多くなります 。自己破産をしないかぎり、処分後に残った住宅ローンの支払いの請求も、当然来ることになります。
任意売却にも残債務の支払い義務はありますが、競売は債権者との間で話し合いをすることもなく落札されるため、残った債務の返済について、柔軟な対応をしてもらうことは期待できず、支払いをめぐるトラブルも少なくありません。
また、売買代金は全て債務支払いのため取り上げられるので、諸費用は全額自己負担です。
落札後すぐに立ち退きを迫られることが多いうえ、通常は引越し代や立ち退き費用などをもらうことができません。
連帯保証人がいる場合、処分後に残った債務の請求が連帯保証人に対して行われ、その支払いができなければ連帯保証人の不動産がさらに競売にかけられることもあります。
競売にかけられたことが情報公開され、すぐに近所にも知られるうえ、子どもが学校でイジメにあうこともあります。
競売にかけられた時点で、たくさんの関係業者が訪問してきたり、投資家が自宅周辺を見にきたりするなど、煩わしさも格段に多くなります。 

競売の申し立てを受けてからでも、任意売却へ切り替えることは可能です！
不動産競売開始決定通知が届いてからでも、任意売却で物件を売ることは可能です。
ただし、この競売開始決定通知を受け取ってしまった場合には時間との競争となります。
すでに競売を申し立てられている場合には、時間的な余裕はなく、非常に厳しい状況といわざるを得ません。
また、競売は債権者にも金銭的な負担をかけますから、なるべくなら競売にはしたくないところでしょう。そのため、いったん競売の申し立てがされれば、かえってその取り下げに手こずることになります。住宅金融支援機構などでも、いったん競売になってしまった物件では容易に任意売却を認めなくなっています。
しかし、任意売却を認めてもらえない場合でも道は残っています。いずれにしても、競売開始決定通知が届いたならすぐに行動を起こしてください！
任意売却でも競売でも、債務が残っていれば、それを支払う義務があります。
しかし、任意売却は債権者の合意を得たうえで行うものですから、競売のときのように無理な請求をされることはありません。
新たな生活をスタートし、再建していくために支障のない範囲で、残った債務を支払っていけば、常識的な債権者は給与差押えなどしません。
また、任意売却をする場合に物件の価格を決めるのは、不動産業者ではなく、債権者です。
債権者が不動産鑑定士に依頼をして決めることもあります。
私たち不動産業者は、債権者が決めた販売価格に基づいて販売活動をすることになっています。 

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